O usucapião tem como objetivo garantir a aquisição da propriedade de um bem, seja ele imóvel ou móvel, à pessoa o tenha mantido, desenvolvido ou ocupado por um longo período, sem enfrentar oposição. São requisitos necessários para a consumação do usucapião: a coisa hábil ou suscetível de usucapião, a posse, o decurso do tempo, o justo título e a boa-fé. Se os requisitos legais forem atendidos, a posse duradoura de um bem poderá levar à aquisição da propriedade.
Nesse sentido, a aquisição por usucapião não decorre de ato negocial, não sendo, portanto, resultado de uma sucessão jurídica. Aquele que adquire o imóvel por usucapião não terá a si transmitido todos os ônus, vícios e limitações advindos do direito transmitido, por se tratar de uma aquisição originária, constitui-se direito novo.
Modalidades de usucapião
No Brasil, a aquisição de um imóvel através de usucapião poderá ocorrer tanto de forma extrajudicial quanto de forma judicial. O usucapião judicial, previsto no artigo 1.238 do Código Civil, consiste naquele em que a aquisição da propriedade de bem imóvel é reconhecida por meio de sentença da ação proposta pelo atual possuidor, sendo esta suficiente para registro no Cartório de Registro de Imóveis. Já no usucapião extrajudicial, disposto no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei n. 6.015/1973), o pedido será apresentado diretamente pelo possuidor, representado por um advogado ou defensor público, ao cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel objeto do usucapião.
Existem as seguintes modalidades de usucapião sobre bem imóvel: extraordinário, ordinário e especial (rural e urbano). O usucapião extraordinário é aquele em que há a posse ininterrupta por 15 anos, exercida de forma pacífica com ânimo de dono, que poderá ser reduzida para 10 anos nos casos em que o possuidor estabelecer no imóvel a sua moradia habitual ou nele tiver realizado obras e serviços de caráter produtivo. O usucapião ordinário, exige a posse contínua, exercida de forma mansa e pacífica pelo prazo de 10 anos, o justo título e a boa-fé. O prazo pode ser reduzido pela metade no caso de o imóvel “ter sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante em cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico” (art. 1.242, par. único, do Código Civil).
O usucapião especial rural, por sua vez, exige a posse por 5 anos ininterruptos e sem oposição, de área rural não superior a 50 hectares, desde que o possuidor não tenha outro imóvel, seja rural ou urbano, e que dê destinação produtiva à terra por seu trabalho ou de sua família. Já no usucapião especial urbano a posse deve ocorrer sem oposição em área urbana de até 250 m² por 5 anos ininterruptos, utilizando-a como sua moradia ou de sua família, sendo vedada a posse de qualquer outro imóvel.
Procedimentos para aquisição
A aquisição de um imóvel através de usucapião pode ocorrer tanto de forma extrajudicial quanto de forma judicial. No usucapião judicial, a aquisição da propriedade é reconhecida por meio de uma sentença judicial. A ação proposta pelo possuidor é julgada, e uma vez favorável, a sentença é suficiente para registro no Cartório de Registro de Imóveis. No usucapião extrajudicial, o procedimento é diferente, o possuidor, representado por um advogado ou defensor público, apresenta o pedido diretamente ao cartório de registro de imóveis da comarca onde o imóvel está situado.
Este artigo foi preparado com propósito meramente informativo; não pode ser tratado como aconselhamento legal e as informações nele contidas não devem ser seguidas sem orientação profissional.