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A fixação do valor da causa em ações judiciais envolvendo contratos imobiliários corporativos foi objeto de recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que pacificou entendimento relevante para o mercado imobiliário ao decidir que, em ações de rescisão de contratos de locação na modalidade built to suit (BTS), o valor da causa deve corresponder ao equivalente a 12 meses de aluguel — aplicando-se a regra da Lei do Inquilinato —, e não ao valor total do contrato (REsp 2.229.517/PR). A decisão afasta a aplicação da regra geral do Código de Processo Civil (CPC) para esses casos e traz maior clareza sobre os custos e riscos financeiros envolvidos no litígio dessa categoria contratual. O que é o contrato Built to Suit? O contrato built to suit (cuja tradução literal é “construído para servir” ou “construção sob encomenda”) é um modelo negocial amplamente utilizado no mercado imobiliário corporativo, que está previsto no artigo 54-A da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991, incluído pela Lei nº 12.744/2012), Nessa modalidade, o locador se compromete a adquirir um terreno e realizar a construção ou uma reforma substancial no imóvel para atender às especificações e necessidades operacionais do futuro locatário. Em contrapartida, o locatário se vincula a um contrato de longa duração — em regra, entre 10 e 20 anos. O valor do aluguel mensal nesses contratos reflete duas parcelas distintas: A fruição do imóvel: o uso e gozo do espaço físico adaptado. O retorno do investimento: a amortização do capital investido pelo locador para a construção ou adequação das instalações. Por envolver investimentos vultosos e obrigações de longo prazo, a legislação confere ampla liberdade pactual às partes na estruturação das cláusulas, inclusive quanto à renúncia ao direito de revisão do aluguel durante o prazo de vigência ou ao estabelecimento de multas rescisórias diferenciadas. Impactos práticos da decisão do STJ Ao estabelecer que prevalece o valor da causa correspondente a 12 meses de aluguel previsto para os contratos de locação (art. 58, III, da Lei n° 8.245/1991), a decisão do STJ acarreta efeitos práticos diretos para as partes envolvidas em uma disputa contratual, há os seguintes impactos direitos: Custas processuais: As custas devidas para o ingresso de uma ação judicial são calculadas com base em um percentual sobre o valor da causa. Em contratos BTS, cujo valor global atinge rotineiramente dezenas ou centenas de milhões de reais devido ao prazo prolongado, a fixação do valor da causa com base no valor total do contrato geraria custas de distribuição desproporcionais, desestimulando o acesso ao Judiciário ou criando entraves operacionais desarrazoados. Previsibilidade de risco: Tanto locadores quanto locatários passam a mensurar com maior precisão a exposição financeira máxima em termos de sucumbência em caso de improcedência ou rescisão judicial. Mitigação de distorções: Mantém a proporcionalidade na fixação de honorários sucumbenciais com base na expressão econômica anual da locação. Portanto, a decisão do STJ consolida a segurança jurídica necessária para a estruturação de novos empreendimentos sob a modalidade built to suit, assegurando coerência processual e racionalidade de custos na hipótese de eventual encerramento prematuro do vínculo contratual pela via judicial. Este artigo foi preparado com propósito meramente informativo; não pode ser tratado como aconselhamento legal e as informações nele contidas não devem ser seguidas sem orientação profissional.

Recentemente, o Departamento de Estado dos EUA incluiu duas organizações criminosas com base no Brasil nas categorias de Organizações Terroristas Estrangeiras (FTO) e Terroristas Globais Especialmente Designados (SDGT). Para as empresas que operam no país, essa mudança altera o patamar de monitoramento de riscos, compliance e governança.   Uma Lei Americana, Não um Tratado Internacional É fundamental esclarecer que essa classificação não decorre de um tratado internacional ou de uma resolução da ONU, mas sim de atos soberanos e unilaterais do governo dos Estados Unidos (com base na Executive Order 13224 e na legislação federal estadunidense). No Brasil: A Lei Antiterrorismo nacional (Lei nº 13.260/16) exige motivação xenófoba, política ou ideológica para a tipificação do crime, o que historicamente diferencia a atuação do crime organizado comum do terrorismo. Portanto, a lei brasileira não foi alterada. O Alcance Global (Extraterritorialidade): Apesar de ser uma norma interna dos EUA, seus efeitos são globais devido à centralidade do sistema financeiro americano. Qualquer transação em dólares, uso de servidores em solo americano ou existência de filial/controladora vinculada aos EUA pode atrair a jurisdição daquele país (o chamado U.S. Nexus).   Riscos Práticos para as Empresas no Brasil O principal desafio corporativo reside na sofisticação de facções criminosas, que frequentemente tentam ocultar a origem de seus recursos infiltrando-se na economia lícita (como em setores de logística, combustíveis, agronegócio e transporte). Os riscos para o setor privado dividem-se em três esferas principais: Risco Criminal e o “Apoio Material” (Material Support) – a legislação dos EUA pune criminalmente qualquer pessoa ou empresa que forneça, mesmo que indiretamente, “apoio material ou recursos” a uma FTO. Isso inclui fundos, serviços financeiros, consultoria, transporte ou infraestrutura logística. Risco Financeiro e Bloqueio de Ativos (OFAC) – os indivíduos e empresas associados a essas facções passam a integrar a Lista SDN do OFAC (órgão do Tesouro Americano). Na prática, instituições financeiras globais e bancos brasileiros com conexões internacionais tendem a restringir ou congelar fundos de contas que transacionem com CPFs ou CNPJs listados, sob o risco de perderem o acesso ao sistema de compensação de Nova York (clearing). Risco de Contágio Jurídico e Reputacional no Brasil – O “contágio” refere-se à alta probabilidade de desdobramentos locais a partir de medidas iniciadas no exterior. Parceiros comerciais internacionais, fundos de investimento e auditorias externas tendem a cortar relações com qualquer empresa brasileira que seja meramente mencionada ou investigada por suspeitas desse alinhamento, gerando um efeito dominó de desvalorização e rescisões contratuais, mesmo antes de qualquer condenação transitada em julgado.   Cautelas Adicionais Diante do novo cenário, o nível de diligência exigido pelo mercado tornou-se mais rigoroso, especialmente para empresas que estão mais expostas a riscos de sanções pelas autoridades dos Estados Unidos, como, por exemplo: Filiais ou subsidiárias de empresas americanas operando no Brasil;  Empresas brasileiras que possuem filiais, escritórios ou ativos nos EUA; Instituições Financeiras e Fintechs; Exportadores e Importadores. Cabe a essas empresas revisar e fortalecer seus programas de integridade (Know Your Partner/Customer/Supplier), o que pode incluir as seguintes medidas: Auditoria de Cadeia de Suprimentos (Due Diligence Avançada): Recomenda-se mapear os beneficiários finais (Ultimate Beneficial Owners – UBO) e subcontratados de parceiros comerciais, especialmente em setores logisticamente sensíveis ou de alta circulação de dinheiro em espécie. Triagem de Listas Internacionais (Sanctions Screening): Utilização de ferramentas de compliance digital que incluam a verificação e atualização periódica das listas do OFAC e do Departamento de Estado americano, cruzando dados de sócios, diretores e parceiros comerciais. Cláusulas Contratuais de Rescisão Protetiva: Contratos futuros devem prever a possibilidade de rescisão imediata, sem ônus, caso a contraparte ou seus sócios venham a ser incluídos em listas de sanções internacionais ou se tornem alvo de investigações correlatas. Este artigo foi preparado com propósito meramente informativo; não pode ser tratado como aconselhamento legal e as informações nele contidas não devem ser seguidas sem orientação profissional.

Em uma decisão recente, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ)   rompeu com décadas de tradição jurídica ao estabelecer que a Fazenda Pública tem legitimidade ativa para requerer a falência de empresas devedoras. O entendimento, consolidado no julgamento do REsp 2.196.073/SE, altera o cenário de riscos para sociedades empresárias que enfrentam passivos tributários vultosos e processos de execução fiscal sem êxito. Historicamente, o entendimento era de que o Fisco não poderia pedir falência, pois já dispunha de um rito privilegiado e célere: a Execução Fiscal. Ademais, entendia-se que o pedido de falência seria uma forma de coação indevida para o pagamento de tributos. Contudo, sob a relatoria da Ministra Nancy Andrighi, o STJ compreendeu que as reformas recentes na Lei de Falências (Lei 11.101/05, alterada pela Lei 14.112/20) integraram o crédito público ao microssistema de insolvência, permitindo que a União e demais entes federados utilizem a via falimentar quando os meios tradicionais de cobrança se mostrarem ineficazes. A Execução Frustrada  O ponto central da decisão reside na chamada “execução frustrada”. Para o STJ, se a Fazenda Pública já tentou penhorar bens, localizar ativos via sistemas eletrônicos e esgotou as vias da execução fiscal sem sucesso, surge o interesse processual para o pedido de falência. O tribunal afastou a ideia de que a execução fiscal seria o único caminho, argumentando que proibir o Fisco de pedir a falência acabaria por colocar o ente público em desvantagem em relação aos credores privados, que possuem tal prerrogativa. Dessa forma, o pedido de falência deixa de ser visto apenas como um “atalho de cobrança” e passa a ser interpretado como um instrumento de proteção do mercado e da concorrência. Na visão do tribunal, empresas que operam em estado de insolvência crônica, acumulando dívidas tributárias sem perspectiva de pagamento, prejudicam o ambiente de negócios e podem estar ocultando patrimônio — conduta que as ferramentas do processo falimentar, como a ação revocatória e a desconsideração da personalidade jurídica, combatem com maior rigor. O outro lado: Visão crítica Apesar da fundamentação técnica, a decisão é alvo de críticas. Uma delas seria a natureza autoritária da medida, pois a Fazenda Pública já detém privilégios, como a certidão de dívida ativa com presunção de liquidez e certeza e a possibilidade de bloqueios universais de ativos. Permitir o pedido de falência seria, sob essa ótica, dar ao Estado uma “bomba atômica” processual para forçar acordos ou liquidações sumárias. Há também uma preocupação latente sobre a preservação da empresa e sua função social. O direito falimentar brasileiro moderno prioriza, sempre que possível, a recuperação do negócio. Ao permitir que o Fisco peça a falência, abre-se um flanco para que empresas que ainda possuem viabilidade operacional, mas enfrentam gargalos tributários, sejam levadas à extinção por uma estratégia agressiva de arrecadação, o que poderia gerar desemprego e queda na atividade econômica local. Riscos e Ponderações para o Ambiente Corporativo Para o empresário, o recado é claro: o passivo fiscal não pode mais ser tratado como uma dívida “estacionada” na espera de um parcelamento futuro. O risco de uma execução fiscal frustrada agora transborda para a própria existência da pessoa jurídica. A gestão estratégica de débitos tributários passa a ser, mais do que nunca, uma questão de sobrevivência institucional.  Diante deste novo paradigma, é importante adotar a proatividade na gestão de débitos tributários, o que pode incluir mecanismos de transação tributária, revisão administrativa de débitos e a manutenção de uma defesa jurídica robusta em execuções fiscais. Assim, minimiza-se a criação de cenário de “insolvência presumida” que autoriza a intervenção do Fisco via juízo falimentar.  Este artigo foi preparado com propósito meramente informativo; não pode ser tratado como aconselhamento legal e as informações nele contidas não devem ser seguidas sem orientação profissional.

O mercado imobiliário brasileiro está diante de uma das maiores transformações tributárias das últimas décadas. Para quem vive da renda de aluguéis, a regra do jogo mudou: se antes a preocupação inciai quase exclusivamente sobre o Imposto de Renda (IR), a partir de agora entra em cena o sistema de IVA Dual (IBS e CBS). Esta mudança altera profundamente a lógica de qual é a melhor forma de manter um imóvel, pois o que era vantajoso no modelo de Pessoa Física pode se tornar um peso insustentável, e as sociedades empresariais, como as holdings, passam a ter novas camadas de impostos que antes não existiam para essa atividade. No modelo que vigorou até aqui, a Pessoa Física tributava seus aluguéis apenas pelo Imposto de Renda, seguindo a tabela progressiva que atinge o teto de 27,5%. Com a Reforma, a partir do período de transição iniciado em 2026, além do Imposto de Renda, proprietários com maior volume de rendimentos e unidades podem ser sujeitos à incidência do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). Na prática, para grandes locadores, a carga tributária total, que antes tinha o teto de 27,5%, pode agora saltar para patamares superiores a 35% ao somar os novos impostos. Para o pequeno proprietário, criou-se um “redutor social” — uma espécie de desconto fixo na base de cálculo — para tentar mitigar o impacto da nova tributação sobre as locações mais populares. Para as Pessoas Jurídicas, a mudança é mais drástica no que diz respeito ao fluxo de caixa. Tradicionalmente, empresas que alugam imóveis próprios sob o regime de “Lucro Presumido” pagavam entre 11,33% e 14,53% de impostos totais. Com a nova legislação, embora essas empresas mantenham a tributação de IRPJ e CSLL, elas passam a recolher o IBS e a CBS sobre a receita bruta. Mesmo com as alíquotas reduzidas previstas para o setor imobiliário, a carga tributária efetiva para a empresa pode subir para algo em torno de 18% a 19%. Esse aumento de quase cinco pontos percentuais representa um impacto direto na rentabilidade líquida do investidor. É nesse contexto que as Holdings Familiares e outras estruturas societárias precisam ser repensadas. A holding sempre foi vista como o “porto seguro” para planejamento tributário e sucessório. No entanto, com a entrada dos novos impostos sobre o consumo (IBS/CBS) incidindo também sobre a locação, o custo de manter o imóvel dentro da empresa subiu. Se por um lado a pessoa jurídica ainda pode ter uma alíquota total menor que a da pessoa física no topo da tabela, por outro, o novo sistema permite o aproveitamento de “créditos tributários” — descontos no imposto a pagar baseados em gastos da empresa com manutenção e serviços. Isso significa que uma holding “passiva”, que apenas recebe aluguéis sem realizar melhorias ou gastos, pode acabar pagando mais imposto do que uma estrutura que gere créditos. Portanto, a Reforma Tributário estabeleceu cenário em que não existe mais uma resposta única para todos os casos. Antes, o cálculo era simples e comparava apenas 27,5% da pessoa física contra os ~11% a ~14% da empresa. Agora, a conta exige considerar o volume de aluguéis, o valor de cada contrato, o tipo de uso (residencial ou comercial) e a capacidade de gerar créditos tributários dentro da sociedade. A revisão da estruturação societária e patrimonial pode ser decisiva para a otimização dos rendimentos. Este artigo foi preparado com propósito meramente informativo; não pode ser tratado como aconselhamento legal e as informações nele contidas não devem ser seguidas sem orientação profissional.

A recente Reforma Tributária, realizada por meio da aprovação da Proposta de Emenda à Constituição (PEC) nº 132/2023, altera significativamente o sistema de tributação sobre o consumo, porém seu alcance não se limita a impostos como o ICMS e o ISS. Há também mudanças relacionadas à tributação patrimonial, que impactam o planejamento sucessório de empresas familiares, exigindo uma reavaliação das estruturas existentes, como as holdings patrimoniais e familiares. ITCMD: Progressividade e Competência de Cobrança  O Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), de competência estadual, sofreu duas alterações que impõem urgência na revisão do planejamento: Progressividade Obrigatória: A Reforma torna obrigatória a progressividade das alíquotas do ITCMD. Isso significa que a alíquota do imposto deverá aumentar conforme o valor dos bens transmitidos. Embora muitos estados já adotassem a progressividade por legislação própria, a Emenda Constitucional eleva este princípio ao nível constitucional, garantindo que a tributação será mais onerosa para grandes patrimônios em todos os estados da federação. Competência sobre Bens no Exterior: A PEC 132/2023 resolve uma antiga disputa sobre a competência para a cobrança do ITCMD em caso de bens localizados no exterior. A Reforma define que a cobrança caberá ao Estado de domicílio do de cujus (no caso de herança) ou do doador (no caso de doação). Essa mudança confere segurança jurídica, mas exige que empresas familiares com ativos fora do país reavaliem onde o planejamento sucessório é mais vantajoso. IPVA sobre Jatos e Iates A Reforma amplia a incidência do Imposto sobre a Propriedade de Veículos Automotores (IPVA), que passa a incidir também sobre a propriedade de veículos aquáticos e aéreos (como jatos, iates e lanchas). Para famílias que utilizam esses bens como parte de seu patrimônio pessoal ou empresarial, essa nova incidência deve ser considerada no cálculo do custo total da manutenção da estrutura sucessória. Reavaliação do Planejamento Sucessório Existente Para as empresas familiares que já estruturaram sua sucessão, seja por meio de testamentos, acordos de sócios ou, principalmente, pela constituição de holdings patrimoniais, a Reforma Tributária exige uma revisão estratégica à luz da nova legislação.  Olhar para o futuro A Reforma Tributária Brasileira não é apenas uma mudança no consumo; é um catalisador para a reestruturação patrimonial e sucessória. As alterações no ITCMD e IPVA sinalizam um futuro de tributação mais elevada sobre o patrimônio, tornando o custo de esperar para planejar consideravelmente maior. Empresas familiares, especialmente aquelas que já possuem uma estrutura organizada podem  procurar assessoria jurídica especializada para: Realizar um diagnóstico do impacto das novas regras constitucionais sobre a estrutura societária e o custo do ITCMD e outros tributos. Revisar os instrumentos de governança (Acordos de Sócios e Holdings) em face da nova realidade fiscal. Este artigo foi preparado com propósito meramente informativo; não pode ser tratado como aconselhamento legal e as informações nele contidas não devem ser seguidas sem orientação profissional.