A inadimplência de uma dívida reconhecida judicialmente acarreta consequências que podem levar à penhora dos bens do executado, inclusive imóveis. Após a penhora, o imóvel é avaliado no processo de acordo com os critérios estabelecidos em juízo. A avaliação poderá ser realizada por meio de laudo de avaliação elaborado por perito judicial, que contém a descrição detalhada do bem e os critérios para apuração do valor de mercado.
O bem imóvel penhorado e avaliado poderá ser expropriado do executado de diferentes formas: adjudicação pelo próprio exequente, alienação por iniciativa particular ou leilão. Tratamos neste artigo do leilão judicial do bem imóvel penhorado no processo judicial.
O que é leilão judicial?
O leilão judicial é uma forma de alienação de bens móveis e imóveis penhorados do executado, na qual o valor obtido com a venda é destinado ao pagamento das dívidas executadas no processo judicial. Essa venda é ordenada por um juiz e realizada de forma pública. A arrematação do bem pelo maior lanceador extingue a dívida e transfere a propriedade do imóvel para o arrematante.
Atualmente, os leilões judiciais de imóveis ocorrem majoritariamente por meio eletrônico e são promovidos por leiloeiros legalmente habilitados.
O leilão deve ser conduzido com base nos critérios estabelecidos no edital, incluindo a definição do valor mínimo para lances, datas da primeira e segunda praça e descrição dos bens e direitos objeto da alienação.
Como participar de um leilão judicial?
Em regra, podem participar de leilão pessoas maiores de idade, plenamente capazes e na livre administração dos seus bens. Há algumas restrições específicas previstas na legislação para impedir que determinadas pessoas participem de leilões judiciais para evitar conflitos de interesse e garantir a lisura do procedimento (art. 890 do CPC), como tutores e curadores em relação aos bens sob sua guarda e responsabilidade.
Cabe ao interessado em participar do leilão realizar o seu cadastro perante o leiloeiro e acompanhar as datas, horários e critérios para apresentar lances e propostas de compra.
É necessário contratar advogado?
O cadastro e apresentação em leilão não requer a contratação de um advogado. No entanto, um advogado pode oferecer suporte na análise de riscos associados ao leilão.
Caso haja arrematação do bem em leilão, é necessário constituir advogado para adotar as providências necessárias para obtenção da propriedade e da posse do imóvel arrematado.
Atenção ao participar de leilões!
– Cuidados com fraudes: antes de participar de um leilão, é crucial verificar se o leiloeiro está habilitado legalmente. Neste sentido, é fundamental certificar que ele está devidamente habilitado e autorizado pelo juízo responsável pelo processo judicial em que o leilão está sendo realizado. Recomenda-se também pesquisar a reputação do leiloeiro no mercado. Essas medidas de precauções ajudam a evitar fraudes e garante que o leilão seja conduzido de acordo com as normas legais.
– Regras do Leilão: antes de qualquer lance, é fundamental analisar cuidadosamente o edital do leilão e o bem imóvel a ser leiloado. Verifique se há débitos pendentes, como IPTU e taxas de condomínio, e se o arrematante será responsável por essas dívidas. Além disso, confirme os bens efetivamente penhorados; por exemplo, leilão apenas do direito à nua propriedade em que há usufrutuário vitalício.
–Estado do Imóvel: o arrematante do imóvel recebe o bem no estado em que se encontra (ad corpus). Ou seja, não há garantias quanto às condições físicas e estruturais do bem arrematado como ocorre em uma compra e venda convencional.
Lances e propostas de compras
Em regra, o leilão judicial é realizado em duas praças, conforme estabelecido no edital. A divisão em praças visa garantir a alienação do bem, mesmo que não seja alcançado o valor de avaliação na primeira praça. Na primeira praça, o lance mínimo exigido é o valor da avaliação do bem. Caso não haja arrematação, é realizada a segunda praça, cujo valor mínimo é estabelecido em edital e não poderá ser inferior a 50% do valor da avaliação.
É possível ainda apresentar uma proposta de compra parcelada. Em princípio, a proposta deve contemplar um pagamento inicial de 25% do valor do lance à vista e o saldo parcelado em até 30 (trinta) vezes. Se houver lances e propostas de compra parceladas, a preferência é do lance.
Geralmente, após o término de um leilão, o pagamento do lance vencedor e da comissão do leiloeiro deve ser realizado no prazo de 24 horas.
Aquisição da propriedade e posse do bem arrematado
Após a finalização do leilão judicial, o juízo competente realiza a assinatura do auto de arrematação. A expedição do auto de arrematação também inicia a contagem do prazo para que o executado ou terceiros interessados apresentem eventuais impugnações. Após o decurso do prazo de impugnação ou rejeição da impugnação apresentada, a carta de arrematação pode ser expedida para efetiva transferência da propriedade e autorizada a imissão na posse pelo arrematante.
É necessário observar o prazo legal para recolhimento do imposto devido pela transferência do bem imóvel.
Ação anulatória
A ação anulatória é um instrumento jurídico que permite ao executado ou a terceiros interessados alegarem a existência de vícios ou ilegalidades no processo, com o objetivo de invalidar a arrematação. Conforme o disposto no art. 178, II, do Código Civil, essa ação pode ser proposta dentro do prazo de quatro anos a partir da realização do leilão.
Este artigo foi preparado com propósito meramente informativo; não pode ser tratado como aconselhamento legal e as informações nele contidas não devem ser seguidas sem orientação profissional.