O instituto da alienação fiduciária é um instrumento jurídico consolidado e amplamente utilizado pelas instituições financeiras, desempenhando um papel crucial na garantia de operações de crédito, bem como no financiamento de bens móveis e imóveis. No contrato de alienação fiduciária, a propriedade de um bem é transferida do devedor (fiduciante) para o credor (fiduciário) de forma temporária. O devedor mantém a posse direta do bem.
Se o devedor não efetuar o pagamento das parcelas do contrato de empréstimo (mora), o credor fiduciário pode adotar o procedimento legal para obter a satisfação do seu crédito. Em primeiro lugar, cabe ao credor solicitar ao cartório de registro de imóveis a intimação pessoal do devedor para quitar a dívida no prazo de 15 dias. Em caso de não pagamento, o cartório certificará o descumprimento da obrigação de fará a averbação da consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor. Posteriormente, por força do artigo 27 da Lei nº 9.514/1997, o credor promoverá a venda do bem em leilão para satisfação do crédito. É imperioso observar o procedimento legal, sob pena de nulidade e responsabilidade civil do credor.
Dentre essas etapas legais, destaca-se a relevância da intimação pessoal do devedor fiduciante. O seu objetivo é assegurar que o devedor seja informado de forma clara e inquestionável sobre a consolidação da propriedade em nome do credor e a venda iminente do bem. Dessa forma, a intimação pessoal sobre a mora garante uma oportunidade de o devedor evitar a perda definitiva do bem. Caso não quite a dívida, a intimação garante que o devedor tenha ciência da data e hora dos leilões para acompanhar o processo, bem como ter assegurado o direito de preferência de aquisição do imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, ou fiscalizar a venda do imóvel e verificar eventual restituição de valores excedentes.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reforça a intimação como elemento essencial à validade do procedimento de execução da garantia.
Cumpre ressaltar que, a notificação por correio eletrônico não supre a necessidade de intimação pessoal. De acordo com o precedente firmado pelo STJ, a intimação por edital prevista no artigo 26, §4º, da Lei 9.514/1997, é cabível desde que, após diversas tentativas frustradas de intimação pessoal, seja constatado que o devedor fiduciante se encontre em local desconhecido, incerto ou inacessível.
Ao assegurar que o devedor tenha ciência inequívoca dos atos que envolvem a consolidação da propriedade e o leilão do bem, evita-se nulidades futuras, como também confere maior segurança jurídica aos atos de execução extrajudicial, resguardando os arrematantes de possíveis questionamentos sobre a aquisição do imóvel.
Este artigo foi preparado com propósito meramente informativo; não pode ser tratado como aconselhamento legal e as informações nele contidas não devem ser seguidas sem orientação profissional.