A alienação fiduciária consolidou-se como um dos principais instrumentos do financiamento imobiliário no Brasil. Até que a dívida seja quitada, a propriedade formal do bem permanece ao credor. Em caso de inadimplência, o credor pode consolidar a propriedade em seu favor para posterior alienação.
Modalidades de garantia: bens móveis e imóveis
A propriedade fiduciária é uma modalidade de garantia que pode recair tanto sobre bens móveis quanto sobre bens imóveis, cada qual com regime jurídico próprio e peculiaridades procedimentais.
No caso dos imóveis, a alienação fiduciária é regida pela Lei nº 9.514/1997, que estabelece, por exemplo, a obrigatoriedade da intimação do devedor quanto ao leilão somente após a alteração promovida pela Lei nº 13.465/2017.
Em relação aos bens móveis, a disciplina central é prevista no Decreto-Lei nº 911/1969, complementado subsidiariamente pelo Código Civil (Lei nº 10.406/2002) e pelo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015). Nesse caso, o credor fiduciário precisa ajuizar ação de busca e apreensão para recuperar a posse do bem. Após apreendido o bem e consolidada a propriedade, ele poderá promover sua venda para satisfazer a dívida.
Entendimento jurisprudencial do STJ
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) se consolidou no sentido de afirmar que é indispensável a intimação do devedor fiduciante acerca da realização do leilão, sob pena de nulidade do ato. Isso decorre da necessidade de assegurar ao devedor transparência e oportunidade de acompanhar o procedimento. A garantia é importante também é relevante para que o devedor tenha ciência de que, caso o valor obtido em leilão seja insuficiente, ele poderá ser demandado para arcar com o saldo remanescente.
O recente julgamento da 4ª Turma do STJ (REsp 2.076.261) reafirmou essa exigência, ao negar provimento a recurso de uma administradora de consórcio que havia leiloado um caminhão sem notificar o devedor e seu avalista. O Tribunal considerou inválida a alienação, ressaltando que a intimação é requisito essencial para resguardar direitos fundamentais, como o contraditório e a ampla defesa, ainda que em sede de execução extrajudicial.
No caso dos imóveis, a obrigatoriedade da intimação passou a ter previsão legal expressa a partir da Lei nº 13.465/2017, que alterou a Lei nº 9.514/1997. Já no caso dos bens móveis, a exigência decorre da interpretação do artigo 2º do Decreto-Lei nº 911/1969, que disciplina a alienação fiduciária em garantia.
Assim, a evolução jurisprudencial revela uma preocupação em equilibrar a celeridade e a efetividade da recuperação de crédito com a preservação das garantias do devedor, reforçando que a intimação prévia não é mera formalidade, mas sim elemento essencial para legitimar o procedimento de leilão extrajudicial.
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