Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu decisão relevante sobre locação de imóveis por meio de plataformas digitais, como o Airbnb, em edifícios residenciais. A Segunda Seção da Corte estabeleceu que a oferta de estadias de curta temporada exige a aprovação em convenção de condomínio.
Este entendimento uniformiza o posicionamento do Tribunal e traz impactos diretos para proprietários, investidores e administradores de condomínios.
Do que trata a decisão (REsp 2.121.055/MG)
A controvérsia girava em torno da natureza jurídica dessa modalidade de aluguel. Enquanto proprietários defendem o direito de usar sua propriedade livremente (amparados pela Lei do Inquilinato), muitos condomínios alegam que a alta rotatividade de desconhecidos descaracteriza a finalidade estritamente residencial do prédio.
A ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, destacou que esses contratos são “atípicos”, ou seja, não são puramente locações residenciais, nem serviços de hotelaria. O ponto central da decisão foi:
- Mudança de destinação: O uso do imóvel para exploração econômica intensiva (curta duração) altera a destinação residencial do edifício.
- Quórum de aprovação: Para que essa atividade seja permitida, a convenção do condomínio deve prever tal possibilidade ou, caso seja omissa, deve haver uma alteração aprovada em assembleia por, no mínimo, dois terços dos condôminos.
Impactos para os Condôminos: Segurança e Convivência
A decisão foi recebida com alívio por muitos moradores que priorizam o sossego e a segurança, já que:
- Segurança: A rotatividade excessiva dificulta o controle de acesso e o reconhecimento de quem circula nas áreas comuns (elevadores, piscinas e academias). Com a decisão, o condomínio ganha poder para regulamentar e fiscalizar esse fluxo.
- Sossego: O uso turístico ou de lazer muitas vezes colide com a rotina de quem reside no local, gerando ruídos em horários impróprios e sobrecarga das áreas de lazer.
O Imóvel como Investimento em Áreas Nobres e Turísticas
Por outro lado, há quem tema que restrições severas possam desvalorizar unidades em áreas turísticas, onde o potencial de rentabilidade é um atrativo de venda.
Em cidades turísticas ou centros financeiros (áreas nobres), o imóvel deixou de ser apenas moradia para se tornar um ativo financeiro. A rentabilidade do aluguel de curta temporada costuma ser significativamente superior à da locação convencional de 30 meses.
No entanto, o STJ sinalizou que o direito de propriedade não é absoluto e deve coexistir com o direito de vizinhança. Para o investidor, o cenário agora exige cautela jurídica: comprar um imóvel visando lucro via Airbnb sem checar a convenção do condomínio tornou-se um risco elevado.
Conclusão
A decisão do STJ traz segurança jurídica ao definir que o coletivo (o condomínio) tem voz sobre o uso das unidades que impactam a vida de todos. Para o mercado imobiliário, o foco agora volta-se para a gestão profissional dessas locações, garantindo que o lucro do investidor não comprometa a paz dos moradores.
Este artigo foi preparado com propósito meramente informativo; não pode ser tratado como aconselhamento legal e as informações nele contidas não devem ser seguidas sem orientação profissional.