O mercado imobiliário brasileiro está diante de uma das maiores transformações tributárias das últimas décadas. Para quem vive da renda de aluguéis, a regra do jogo mudou: se antes a preocupação inciai quase exclusivamente sobre o Imposto de Renda (IR), a partir de agora entra em cena o sistema de IVA Dual (IBS e CBS). Esta mudança altera profundamente a lógica de qual é a melhor forma de manter um imóvel, pois o que era vantajoso no modelo de Pessoa Física pode se tornar um peso insustentável, e as sociedades empresariais, como as holdings, passam a ter novas camadas de impostos que antes não existiam para essa atividade.
No modelo que vigorou até aqui, a Pessoa Física tributava seus aluguéis apenas pelo Imposto de Renda, seguindo a tabela progressiva que atinge o teto de 27,5%. Com a Reforma, a partir do período de transição iniciado em 2026, além do Imposto de Renda, proprietários com maior volume de rendimentos e unidades podem ser sujeitos à incidência do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). Na prática, para grandes locadores, a carga tributária total, que antes tinha o teto de 27,5%, pode agora saltar para patamares superiores a 35% ao somar os novos impostos. Para o pequeno proprietário, criou-se um “redutor social” — uma espécie de desconto fixo na base de cálculo — para tentar mitigar o impacto da nova tributação sobre as locações mais populares.
Para as Pessoas Jurídicas, a mudança é mais drástica no que diz respeito ao fluxo de caixa. Tradicionalmente, empresas que alugam imóveis próprios sob o regime de “Lucro Presumido” pagavam entre 11,33% e 14,53% de impostos totais. Com a nova legislação, embora essas empresas mantenham a tributação de IRPJ e CSLL, elas passam a recolher o IBS e a CBS sobre a receita bruta. Mesmo com as alíquotas reduzidas previstas para o setor imobiliário, a carga tributária efetiva para a empresa pode subir para algo em torno de 18% a 19%. Esse aumento de quase cinco pontos percentuais representa um impacto direto na rentabilidade líquida do investidor.
É nesse contexto que as Holdings Familiares e outras estruturas societárias precisam ser repensadas. A holding sempre foi vista como o “porto seguro” para planejamento tributário e sucessório. No entanto, com a entrada dos novos impostos sobre o consumo (IBS/CBS) incidindo também sobre a locação, o custo de manter o imóvel dentro da empresa subiu. Se por um lado a pessoa jurídica ainda pode ter uma alíquota total menor que a da pessoa física no topo da tabela, por outro, o novo sistema permite o aproveitamento de “créditos tributários” — descontos no imposto a pagar baseados em gastos da empresa com manutenção e serviços. Isso significa que uma holding “passiva”, que apenas recebe aluguéis sem realizar melhorias ou gastos, pode acabar pagando mais imposto do que uma estrutura que gere créditos.
Portanto, a Reforma Tributário estabeleceu cenário em que não existe mais uma resposta única para todos os casos. Antes, o cálculo era simples e comparava apenas 27,5% da pessoa física contra os ~11% a ~14% da empresa. Agora, a conta exige considerar o volume de aluguéis, o valor de cada contrato, o tipo de uso (residencial ou comercial) e a capacidade de gerar créditos tributários dentro da sociedade. A revisão da estruturação societária e patrimonial pode ser decisiva para a otimização dos rendimentos.
Este artigo foi preparado com propósito meramente informativo; não pode ser tratado como aconselhamento legal e as informações nele contidas não devem ser seguidas sem orientação profissional.