Alienação fiduciária de bens imóveis: a mora e suas consequências
A alienação fiduciária desempenha papel crucial na garantia de operações de crédito. Nesse contexto, a mora e o inadimplemento ganham destaque na execução das garantias fiduciárias. Quando o devedor não cumpre a prestação, ocorre o inadimplemento. Ele pode ser absoluto, quando a obrigação não é cumprida de forma total e definitiva, tornando impossível a sua realização futura, ou relativo (mora), quando há atraso no cumprimento, mas ainda é possível realizar a prestação. A mora na alienação fiduciária decorrerá do simples vencimento do prazo para pagamento (mora ex re). Essa regra visa garantir a segurança e previsibilidade nas relações contratuais, permitindo ao credor tomar medidas legais imediatas para a cobrança dos valores devidos e aplicar eventuais penalidades previstas no contrato. No entanto, a realização de medidas executivas depende da prévia notificação do devedor, a ser realizada pelo Oficial do Registro de Imóveis e a qual não será necessário que detalhe o valor do débito. O regime de mora varia conforme o tipo de bem envolvido na alienação fiduciária, distinguindo-se entre bens móveis e imóveis. Nas operações envolvendo bens imóveis, aplica-se a Lei nº 9.514/97. A garantia sobre imóveis pode abranger, além da propriedade plena: I – bens enfitêuticos; II – o direito de uso especial para fins de moradia; III – o direito real de uso, desde que passível de alienação; IV – a propriedade superficiária (art. 22, § 1º, da Lei nº 9.514/97, com a redação dada pela Lei nº 11.481/2007). Implicações da mora Consolidação da propriedade: Se a dívida não for paga, após a constituição do devedor em mora, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do credor fiduciário. Antes da consolidação da propriedade, o devedor e, se houver, o terceiro fiduciante serão intimados a pagar, em 15 dias, todas as dívidas e encargos relacionados ao imóvel. Pagamento com direito eventual: O fiduciante pode dar seu direito eventual ao imóvel como pagamento da dívida, dispensando os procedimentos necessários ao leilão. Pagamento antes da averbação: O devedor pode, o devedor pode, até a averbação da consolidação da propriedade fiduciária, pagar a dívida vencida, encargos, custas de intimação e despesas do leilão, incluindo anúncios e comissão do leiloeiro. Averbação da consolidação: A propriedade será averbada em nome do credor fiduciário 30 dias após o prazo para purgação da mora. O credor deve realizar leilão público para a alienação do imóvel. Este leilão deve ocorrer dentro de um prazo de 60 dias contados a partir da data da averbação da consolidação da propriedade na matrícula do imóvel. Preferência para aquisição do imóvel: Após a consolidação, o fiduciante tem direito de preferência para adquirir o imóvel antes do segundo leilão, pelo preço correspondente ao valor da dívida. Reintegração de posse: Consolidada a propriedade, o credor pode requerer a reintegração de posse do imóvel, a ser concedida liminarmente, para desocupação em 60 dias. Pacto comissório Cumpre ressaltar, que não é permitido que o credor se aproprie do bem diretamente em caso de inadimplemento. Nesse caso, a legislação determina que o credor deve promover a venda do bem para recuperar o valor da dívida, sendo obrigado a devolver ao devedor qualquer valor excedente do seu crédito obtido com a venda. Se liquidada a dívida, a propriedade fiduciária do imóvel é extinta, e o registro correspondente será cancelado no Registro de Imóveis. Este artigo foi preparado com propósito meramente informativo; não pode ser tratado como aconselhamento legal e as informações nele contidas não devem ser seguidas sem orientação profissional.
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