Direito Civil

O sócio Fernando Boiteux publicou artigo no CONJUR sobre as  mudanças nas exigências de formalização de contratos imobiliários relacionados à alienação fiduciária. No artigo, ele analisa os impactos das novas regras do Conselho Nacional de Justiça – CNJ relacionadas às entidades autorizadas a celebrar esses contratos por meio de instrumento particular, além dos impactos para a proteção dos consumidores. Confira na íntegra: https://www.conjur.com.br/2024-nov-01/alienacao-fiduciaria-em-garantia-de-bens-imoveis-e-escritura-publica/ Este artigo foi preparado com propósito meramente informativo; não pode ser tratado como aconselhamento legal e as informações nele contidas não devem ser seguidas sem orientação profissional. #direitoempresarial #direitodigital #lgpd #advocacia #advogado #cfm #atestacfm #marcocivildainternet #atestadomedico #atestacfm #boiteuxealmeidaadvogadosassociados #boiteuxealmeidaaa

      O instituto da alienação fiduciária é um mecanismo jurídico consolidado e amplamente utilizado pelas instituições financeiras, desempenhando um papel crucial na garantia de operações de crédito, bem como no financiamento de bens móveis e imóveis. O contrato que constitui título à propriedade fiduciária materializa essa relação jurídica, estabelecendo a transferência fiduciária da propriedade do bem ao credor, que se extinguirá com o pagamento da dívida.         Para que o contrato seja válido, ele deve ser celebrado por escrito e na presença de duas testemunhas, e deve conter: (i)  o total da dívida, ou sua estimativa;  (ii)  o prazo, ou a época do pagamento;  (iii)  o prazo, ou a época do pagamento;  (iv) a descrição da coisa objeto da transferência, com os elementos indispensáveis à sua identificação.       Bens imóveis         A formalização dos contratos de alienação fiduciária de bens imóveis passou por diversas alterações ao longo do tempo e tem gerado interpretações conflitantes. Inicialmente, a Lei nº 9.514/97, a qual dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências, exigia que os contratos de alienação fiduciária fossem celebrados por escritura pública, documento formal lavrado em cartório de notas.                  Alguns anos depois, em 2004, passou a ser admitido que todos os contratos de alienação fiduciária em garantia fossem celebrados por instrumento particular.  No entanto, essa flexibilidade foi de curta duração, poucos meses depois o legislador restringiu a utilização do instrumento particular aos atos e contratos relacionados ao SFI.        Ainda sobre a formalização de contratos de alienação fiduciária de imóveis, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ), por meio dos Provimentos 172 e 175/2024, trouxe alterações significativas.                  Provimento nº 172 de 5 de junho de 2024. Com a nova regra, a formalização de contratos de alienação fiduciária de imóveis se tornou mais rígida. A partir da mudança, a permissão para formalização por meio de instrumento particular passou a ser restrita a entidades autorizadas a operar no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI, incluindo as cooperativas de crédito.      Provimento nº 175, de 15 de julho de 2024. O provimento amplia o rol de entidades que podem utilizar o instrumento particular. Além das cooperativas de crédito, ele inclui as companhias securitizadoras, agentes fiduciários, e outras entidades reguladas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) ou pelo Banco Central do Brasil (Bacen), especialmente em relação aos recebíveis imobiliários lastreados em operações de crédito no SFI. Além disso, os contratos firmados antes da entrada em vigor do provimento (11 de junho de 2024), também são considerados regulares.       Registro do contrato.  A falta do registro do contrato, embora seja requisito legal para constituição da propriedade fiduciária, não retira a validade do que foi acordado entre as partes, mantendo a eficácia dos termos pactuados entre elas.      As recentes alterações suscitaram diversas discussões e debates no âmbito jurídico, que em síntese, se dividem entre os que defendem maior rigidez formal e aqueles que defendem maior flexibilidade. Em suma, essas mudanças representam uma tentativa de adaptação às transformações do mercado financeiro, ao mesmo tempo em que visam promover maior segurança jurídica nas operações e proteção aos direitos dos consumidores.  

     Historicamente, o inventário e a partilha de bens de pessoas falecidas era um processo judicial moroso e complexo. Até conseguirem receber os bens do espólio, os herdeiros e sucessores enfrentavam um longo trâmite processual, mesmo se não houvesse consenso entre os interessados. Seguindo a tendência de simplificação e desjudicialização de procedimentos entre partes maiores e capazes, em uma das reformas do antigo Código de Processo Civil passou a ser possível realizar o inventário e partilha extrajudicialmente. A inovação foi replicada no novo Código de Processo Civil de 2015.      O inventário e a partilha extrajudicial representam uma forma mais simples e rápida de realizar a transferência de bens do espólio aos herdeiros e sucessores. Os herdeiros podem realizá-lo diretamente no cartório competente por meio de escritura pública. O artigo 610 do Código de Processo Civil estabelece que o inventário e a partilha podem ser realizados extrajudicialmente, desde que: O falecido não tenha deixado testamento; Todos os herdeiros e demais interessados sejam maiores e capazes; Exista consenso entre os herdeiros e interessados quanto à partilha dos bens; As partes sejam representadas por advogado ou defensor público.      Ainda de acordo com o texto legal, o inventariante pode realizar a alienação antecipada de bens antes durante o trâmite do processo judicial se houver expressa autorização do juízo competente. Tal possibilidade não é prevista na legislação processual para o inventário extrajudicial.       O procedimento de inventário extrajudicial é regulamentado pela Resolução CNJ 35/2007, que estabelece os procedimentos e requisitos relacionados a lavratura dos atos notariais relacionados a inventário, partilha, separação consensual, divórcio consensual e extinção consensual de união estável por via administrativa.      Em agosto de 2024, o texto foi alterado pela Resolução CNJ 571/24, que trouxe relevantes alterações no procedimento extrajudicial de inventário e partilha, permitindo sua lavratura mesmo se houver menores ou incapazes entre os herdeiros e interessados e o falecido tiver deixado testamento. Também passa a ser permitida a alienação de bens pelo inventariante sem prévia ordem judicial. Ou seja, a resolução do CNJ amplia a possibilidade de inventário extrajudicial em relação à previsão legal. No entanto, para que esses procedimentos sejam válidos, é necessário que sejam observados requisitos específicos.       Inventariante e a venda de bens     O inventariante poderá ser autorizado, por meio de escritura pública, a alienar antecipadamente móveis e imóveis de propriedade do espólio para arcar com as despesas do inventário, independentemente de autorização judicial, desde que observados os requisitos trazidos pelo art. 11 da Resolução.      Dentre os requisitos, há a necessidade de discriminação das despesas do inventário, parte ou totalidade do preço da venda deve ser vinculada ao pagamento das despesas discriminadas e devem ser apresentadas as guias dos impostos de transmissão. Além disso, é fundamental que não haja indisponibilidade dos bens e seja consignado no texto da escritura os valores dos emolumentos notariais e registrais estimados e a indicação das serventias extrajudiciais que expedirem. O prazo para o pagamento das despesas do inventário não pode ultrapassar um ano, contado a partir da venda do bem.      Herdeiros menores e incapazes      A possibilidade do inventário e partilha extrajudicial quando houver herdeiros e interessados menores e incapazes está condicionada ao pagamento da parte do quinhão hereditário ou da meação em uma fração ideal de cada um dos bens inventariados, além da manifestação favorável do Ministério Público.      Caso o Ministério Público considere a partilha prejudicial aos interesses do menor ou incapaz, ou se houver contestação por parte de terceiros, a escritura deverá ser submetida ao Poder Judiciário. Da mesma forma, caso o tabelião tenha dúvidas sobre a validade da escritura, poderá encaminhar a escritura ao juízo competente.       Testamento      De acordo com a alteração prevista pela Resolução CNJ 571/24, poderá ser realizado o inventário e partilha extrajudicial mesmo se houver testamento do autor da herança (falecido), desde que haja expressa autorização do juízo sucessório competente, por meio de decisão judicial definitiva, em ação de abertura e cumprimento de testamento válido e eficaz.       Se houver testamento invalidado, revogado, rompido ou caduco, a invalidade ou ineficácia deve ter sido reconhecida por sentença judicial transitada em julgado na ação de abertura e cumprimento de testamento.  Este artigo foi preparado com propósito meramente informativo; não pode ser tratado como aconselhamento legal e as informações nele contidas não devem ser seguidas sem orientação profissional.

       A alienação fiduciária desempenha papel crucial na garantia de operações de crédito. Nesse contexto, a mora e o inadimplemento ganham destaque na execução das garantias fiduciárias.       Quando o devedor não cumpre a prestação, ocorre o inadimplemento. Ele pode ser absoluto, quando a obrigação não é cumprida de forma total e definitiva, tornando impossível a sua realização futura, ou relativo (mora), quando há atraso no cumprimento, mas ainda é possível realizar a prestação.       A mora na alienação fiduciária decorrerá do simples vencimento do prazo para pagamento (mora ex re). Essa regra visa garantir a segurança e previsibilidade nas relações contratuais, permitindo ao credor tomar medidas legais imediatas para a cobrança dos valores devidos e aplicar eventuais penalidades previstas no contrato. No entanto, a realização de medidas executivas depende da prévia notificação do devedor, a ser realizada pelo Oficial do Registro de Imóveis e a qual não será necessário que detalhe o valor do débito.     O regime de mora varia conforme o tipo de bem envolvido na alienação fiduciária, distinguindo-se entre bens móveis e imóveis. Nas operações envolvendo bens imóveis, aplica-se a Lei nº 9.514/97.          A garantia sobre imóveis pode abranger, além da propriedade plena: I – bens enfitêuticos; II – o direito de uso especial para fins de moradia; III – o direito real de uso, desde que passível de alienação; IV – a propriedade superficiária (art. 22, § 1º, da Lei nº 9.514/97, com a redação dada pela Lei nº 11.481/2007).         Implicações da mora  Consolidação da propriedade: Se a dívida não for paga, após a constituição do devedor em mora, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do credor fiduciário. Antes da consolidação da propriedade, o devedor e, se houver, o terceiro fiduciante serão intimados a pagar, em 15 dias, todas as dívidas e encargos relacionados ao imóvel. Pagamento com direito eventual: O fiduciante pode dar seu direito eventual ao imóvel como pagamento da dívida, dispensando os procedimentos necessários ao leilão. Pagamento antes da averbação: O devedor pode, o devedor pode, até a averbação da consolidação da propriedade fiduciária, pagar a dívida vencida, encargos, custas de intimação e despesas do leilão, incluindo anúncios e comissão do leiloeiro. Averbação da consolidação: A propriedade será averbada em nome do credor fiduciário 30 dias após o prazo para purgação da mora.  O credor deve realizar leilão público para a alienação do imóvel. Este leilão deve ocorrer dentro de um prazo de 60 dias contados a partir da data da averbação da consolidação da propriedade na matrícula do imóvel. Preferência para aquisição do imóvel: Após a consolidação, o fiduciante tem direito de preferência para adquirir o imóvel antes do segundo leilão, pelo preço correspondente ao valor da dívida. Reintegração de posse: Consolidada a propriedade, o credor pode requerer a reintegração de posse do imóvel, a ser concedida liminarmente, para desocupação em 60 dias.         Pacto comissório        Cumpre ressaltar, que não é permitido que o credor se aproprie do bem diretamente em caso de inadimplemento. Nesse caso, a legislação determina que o credor deve promover a venda do bem para recuperar o valor da dívida, sendo obrigado a devolver ao devedor qualquer valor excedente do seu crédito obtido com a venda.           Se liquidada a dívida, a propriedade fiduciária do imóvel é extinta, e o registro correspondente será cancelado no Registro de Imóveis.   Este artigo foi preparado com propósito meramente informativo; não pode ser tratado como aconselhamento legal e as informações nele contidas não devem ser seguidas sem orientação profissional.

     Quando o devedor não efetua o pagamento no tempo, forma e lugar que a lei ou a convenção estabelecerem, está em mora. A mora caracteriza-se pelo descumprimento parcial ou total da obrigação dentro do prazo fixado, sem justificativa válida.         Em relação a bens móveis, ocorrendo o inadimplemento do devedor, o credor pode recorrer a dois instrumentos legais: a ação de busca e apreensão e a ação de execução. Desde que a mora esteja comprovada, o credor fiduciário pode ingressar com a ação de busca e apreensão do bem alienado fiduciariamente.         Dispõe a Súmula 72 do Superior Tribunal de Justiça: “A comprovação da mora é imprescindível à busca e apreensão do bem alienado fiduciariamente”. Essa comprovação é feita por meio de uma notificação ao devedor fiduciante, não para colocá-lo em mora, mas  para demonstrar que ela ocorreu.          O modo como essa notificação deve ser realizada sofreu várias mudanças na legislação, e a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça revela que ainda não há um consenso.       A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça entendia inicialmente que, para a comprovação da mora em contratos de alienação fiduciária, seria necessária a notificação extrajudicial por meio de cartório de títulos e documentos, devendo ser entregue no endereço do devedor, dispensada a necessidade de notificação pessoal.         Já em decisão mais recente, a mesma Turma admite que a notificação extrajudicial do devedor fiduciante seja efetuada por e-mail, desde que o envio seja feito ao endereço eletrônico especificado no contrato de alienação fiduciária e que seja comprovado o recebimento.        Em sentido contrário, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, veda a notificação por e-mail, devido à ausência de garantia de recebimento e leitura. Nesse sentido, admite-se apenas que a mora seja comprovada por carta registrada com aviso de recebimento, não se exigindo que a assinatura constante do referido aviso seja a do próprio destinatário.       A divergência nas decisões revela que ainda não há um entendimento consolidado sobre o modo adequado de realizar a notificação extrajudicial do devedor fiduciante em contratos de alienação fiduciária.        Enquanto a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça tem flexibilizado o procedimento, admitindo a notificação por e-mail desde que atendidos certos requisitos, a Terceira Turma mantém uma posição mais conservadora, rejeitando o uso de e-mail e exigindo a notificação por carta registrada com aviso de recebimento, sem que seja necessário que a assinatura no aviso seja a do próprio destinatário. A falta de consenso sobre a validade da notificação impacta a segurança jurídica e a eficácia das ações de busca e apreensão, dificultando a recuperação do bem dado em garantia. Este artigo foi preparado com propósito meramente informativo; não pode ser tratado como aconselhamento legal e as informações nele contidas não devem ser seguidas sem orientação profissional. 1 STJ, REsp n. 2.087.485/RS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 23/4/2024, DJe de 2/5/2024